改革开放40年·海南记忆|1999年-2007年:8年攻坚挤掉房地产泡沫

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六项专项政策推动我省成功处置603套“烂尾楼”、455万平方米空商品房和23,800公顷闲置土地。

1999 -2007: 8年的努力挤出房地产泡沫

2003年12月,三亚绿园度假村的53栋别墅停建并延期拆除。 本报记者张洁社

海南日报记者孙辉

位于海口市海秀东路。万国商业大厦是一座繁华的商业和住宅建筑。海口市民孟建每天上下班都会经过商业大厦,偶尔也会走进商业大厦购物。 这位年轻人并不知道这座商业大楼的建设花了十多年的时间,直到2009年产权处置才完全清理完毕,商业大楼才竣工并开放。

建筑是时代发展的标志 20世纪90年代,经历了房地产泡沫破裂的海南,在全省范围内留下了“烂尾楼”。海口、三亚等主要城市都“伤痕累累”。国际商业建筑是房地产泡沫给海口留下的“城市伤疤”。

"当时,海南房地产市场遭受重创,留下603套'烂尾楼',455万平方米空商品房,23,800公顷建设用地被占用和闲置。这些都是海南的“脓包”。" 海南经济要恢复和发展,这些“脓包”必须一个一个挤出来,好好处理。 ”原省处置积压房地产工作组办公室专职副主任林常可回忆道

处置积压的房地产是海南必须打赢的一场硬仗!1999年,海南成为处理积压房地产的国家试点。省政府以省建设厅为主体,成立工作组办公室,处理海南省积压的房地产。海南利用经济特区,进行了一系列法律政策和操作创新。政府出台了一系列政策,推动政府、银行、企业和法院的四个“轮子”同步旋转,允许“烂尾楼”的建设得以恢复。

2007年6月,海南省积压房地产处置工作组办公室悄然解散 该组织使命的完成意味着海南在处理“烂尾楼”方面赢得了八年的战斗 1988年,海南建立了省级经济特区,这是一个千载难逢的发展机遇,使得市场资本涌向海南。有一段时间,资金、物流、人才等资源大规模流入海南岛

房地产已经成为资本投资的萧条。5000多家房地产公司聚集在海南岛。当时,由于规划和控制能力薄弱,市场管理措施不到位。因此,土地投机、项目投机和预竣工建设等不正当商业活动猖獗,导致了疯狂的房地产泡沫。

1993年,中央政府出台宏观调控政策后,海南的房地产投资急剧下降,直到泡沫破裂,畸形的房地产市场从表面繁荣转向萧条和衰退

房地产泡沫的破灭给当地经济发展留下了三大隐患。首先,已被占用和长期闲置的建筑用地达23,800公顷。第二,455万平方米空商品房长期被忽视。三是原有规划建筑面积1631万平方米的暂停或延期建设项目603个。

据数据显示,截至1998年底,海南空住房、半成品和闲置土地(加上社会资本,累计积压达800多亿元)的国有商业银行有4家,即工业、农业、中型和建设银行,资金超过430亿元。房地产信贷的不良率高达80%,并且仍然很高。全省的房地产信贷陷入困境。

银行营运资本被压死,私人资本被锁住,大量房地产企业撤出海南 一些企业去建筑空寻找违约者,而另一些企业则关闭或停止生产。 1998年,聚集在海南岛的5000多家房地产企业中,90%以上找不到人。

根据1998年底的人口普查,全省闲置土地也飙升至23,800公顷。大量的建筑用地被占用,没有使用。然而,计划中的新项目找不到发展用地,造成了尖锐的矛盾。

“当时海南的社会生产面临资本、债务和土地资源三大枷锁,社会生产力的发展受到严重制约 ”林常可回忆说,当时海南的房地产积压占全国总量的十分之一。房地产泡沫破裂后,海南经济“死亡”了好几年。

6特殊政策

打破房地产积压

1998年12月,当时的朱基总理访问海南,提议开展一个试点项目,解决海南积压的房地产问题,从而摆脱社会生产力发展的束缚,为全国提供经验。

1999年7月,国务院批准海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部和中国人民银行制定的《处置海南省积压房地产试点方案》。

当时,林常可从省证券管理处调到省建设厅任副厅长,同时还担任省积压房地产处置工作小组办公室专职副主任。 林常可说,在这个岗位上,他迎来了加入工作以来最艰难的战斗。

当时海南的房地产积压量不仅相对较大,而且很多“烂尾楼”都是“传包”式炒作多次,抵押贷款重复,产权、所有权、资本等关系复杂。高建设成本,断裂的资本链被迫闲置。

”当时,一些专家借鉴世界消除泡沫经济隐患的经验,预测海南至少需要15到20年才能消除房地产泡沫,这说明这项工作并不容易。 ”林常可说道

事实上,从1999年下半年到2007年上半年,海南在八年内基本完成了全省“烂尾楼”的建设和销售。闲置的建设用地被重新激活或复垦。本行房地产信贷风险得到缓解,房地产市场全面复苏。

预计需要15到20年才能完成什么,海南是如何在8年内完成的?林常可认为,关键是推广六项特殊政策,打破积压房地产的坚冰。

据林常可介绍,根据《处置海南省积压房地产试点方案》,我省将分三步处置积压的房地产:收回债务,明晰产权;金融资产集中处置;积压房地产的分类处置 鉴于存在的问题,我省颁布实施的6项特殊政策最终发挥了巨大的作用。首先,追逐债权的政策奠定了基础。第二,优惠的税费政策将启动投资市场。第三,土地出让金返还政策开放了房地产市场。第四,出台土地交换权益文件政策将加快闲置建设用地的激活。第五,加强停缓建处置政策。第六是通过特殊政策提高效率

这六项特殊政策是海南根据实际情况“量身定做”的。它们是处置海南积压房地产的金钥匙,也是解决历史遗留问题的催化剂。 在六项特殊政策的推动下,海南的房地产市场已经破冰。海口、三亚等城市的许多“烂尾楼”已经恢复建设。当地居民熟悉的建筑,如环球大都会、美华大厦和海兴大厦,都是在恢复施工时竣工的“烂尾楼”。

4场艰苦的战斗

花了8年才获胜

林常可认为,八年后,房地产积压的成功处置是海南省委、省政府自上而下加强领导的结果。这是当时有关主管部门以艰苦奋斗、政策和行动突破创新、不断奋斗的心态迎接挑战的结果。 在这场处置房地产积压的“战争”中,连续四场“硬仗”获胜。

这是一场审判之战 随着房地产积压处置工作的推进,社会反应喜忧参半。省政府有关部门多次召开辩论会和研讨会,大力支持每年举办一次博鳌房地产论坛,邀请行业专家学者共同诊断房地产市场形势,不断评估形势,不断统一思想认识,不断加大处置力度。

这是司法和行政之间的一场协调战 当时,大多数积压的房地产项目都与多角度债务和多角度诉讼交织在一起。司法部门充分认识处置积压房地产的特殊性,大力支持加快积压房地产案件的审理和结案,加快查封房地产的评估和拍卖,依法办案,盘活处置,加快处置进度。

这是处理关键的半成品项目的一场关键战役。 当时,全省近80%的处置工作已经完成,仍有10多个债权债务关系复杂的大型半项目无法启动。 2005年,省积压房地产处置工作小组办公室提出了“为处置重点半成品打硬仗”的口号 经过大量的艰苦努力,许多巨型“烂尾楼”终于明晰了产权,延续计划按照新计划的要求确定,建设陆续恢复。

这是全省房地产市场发展的战斗 在处置积压房地产的过程中,我省积极扩大了省内外销售,制定了积压房地产流通的相关优惠政策,对本省购买积压商品房或接受半价普通商品房项目的职工个人和单位给予政策支持。外国居民和农民在购买住房时可以申请城市户口。 与此同时,我省各市县也加快了城市环境的整治,提升了城市品位,吸引了外国居民买房、买房、休闲度假。

2008年1月,海口滨海大道天一大厦主体结构封顶。前“烂尾楼”以198米的建筑高度成为当时城市的“地标”,这也标志着海南房地产泡沫遗留下来的“烂尾楼”的基本消失。

在你能走得更远之前,先从历史中学习。 2018年,海南吸取经验教训,出台了最严格的全球购房限制政策,以抑制房地产市场的泡沫增长。凭着坚定的决心,海南切断了对房地产经济的依赖,不会再犯同样的错误。

(海口,11月29日)

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责任编辑:谢俊辉